При покупке производственного здания потенциальному покупателю потребовалось оценить не только его расположение, площадь и возможности нового использования, но и значительную часть технических рисков, которые скрыты под землёй. Состояние фундаментов, свойства грунтов и уровень подземных вод влияют на техническое состояние здания и сохранность его конструкций. 

Наши инженеры обследовали фундаменты лабораторно-экспериментального корпуса на улице Вершинина, 46/8 в Томске. Заказчику требовались данные для оценки конструктивной безопасности, подготовки капитального ремонта и размещения технологического оборудования. Кейс показывает, какую информацию даёт технический Due Diligence владельцу объекта.^[1]

Почему состояние фундаментов определяет ценность недвижимости

Здание эксплуатировалось с 1965 года. Особенности расположения здания заключались в наличии высокого уровня грунтовых вод. Для владельца здания это означало необходимость разобраться в причинах увлажнения фундаментов и определить работы, которые позволят сохранить дорогостоящий объект в городской застройке.

В открытых источниках обнаружено и предложение о продаже: в объявлении ЦИАН № 274197248 по адресу Вершинина, 46/8 предлагалось торгово-офисное здание с земельным участком. Этот контекст делает результаты инженерной проверки полезными как владельцу, так и потенциальному покупателю.^[2]

Главная ценность нашей работы — целостная картина состояния обследованных фундаментов, грунтового основания и фактического воздействия воды. Заказчик получил данные, позволяющие предсказуемо планировать ремонт и мероприятия по сохранению здания: понять, какие проблемы уже существуют, что требуется устранить и какие ограничения учитывать при дальнейшем использовании.

Какие вопросы предстояло решить

Нужно было выяснить, сохраняют ли фундаменты требуемые характеристики при существующих нагрузках и как на конструкции воздействует вода. Отдельная задача — получить исходные данные для будущего ремонта и установки оборудования.

Здесь важно различать две характеристики. Конструкция может сохранять достаточную несущую способность, но постоянная сырость делает подвал неудобным или непригодным для конкретного использования. Устранение этой проблемы тоже требует инженерных решений и вложений.

Поэтому обследование должно было дать Заказчику основания для определения состава работ. Требуется ли усиление? Нужна ли защита конструкций от воды? Какие условия необходимо учесть при размещении оборудования? Ответы нельзя получить только по внешнему виду стен или возрасту здания.

Что дала комплексная организация обследования

Наша команда начала с изучения объёмно-планировочных и конструктивных решений, запросила имеющиеся материалы геологических изысканий и разработала программу работ. Далее объединила обследование фундаментов с исследованием грунтов и гидрогеологических условий.

Для такой задачи важна согласованность компетенций. Прочность бетона сама по себе не описывает работу основания. Сведения о воде без данных о глубине фундаментов тоже дают неполную картину. В этом кейсе разные исследования были направлены на оценку одной системы — фундаментов и окружающего грунта.

«СтройЭкспертиза» работает в строительной экспертизе и инжиниринге с 2012 года. Наша практика охватывает 1365+ объектов, а в команде есть специалисты НОПРИЗ. Для Заказчика таких работ преимущество команды заключается в возможности связать результаты полевых исследований с расчётами и практическими решениями для собственника.

Какие исследования выполнили инженеры

Снаружи здания прошли девять шурфов. Они обеспечили доступ к обследуемым участкам фундаментов и позволили изучить их фактическое состояние. Инженерно-геологические изыскания включали четыре скважины, а мониторинг гидрогеологических условий проводили с использованием двух скважин.

Прочность бетона фундаментов определили неразрушающим способом. Полученные сведения использовали вместе с данными о грунтах и нагрузках. Расчётное сопротивление грунтов основания оценивали по СП 22.13330 «Основания зданий и сооружений», указанному в материалах обследования.

Для собственника такая программа полезна тем, что вывод опирается на проверенные исходные данные. Инструментальные измерения характеризуют материал, шурфы позволяют изучить конструкцию, скважины и мониторинг раскрывают условия её работы. В совокупности это даёт основания для выбора необходимых мероприятий.

Что выявили под землёй

Инженеры установили отсутствие вертикальной гидроизоляции фундаментов и соприкасающихся с грунтом стен подвала. Постоянное замачивание ухудшило прочностные характеристики цементного раствора в швах между фундаментными блоками и элементами фундаментов.

Мониторинг показал, что в подвальной части подошва фундаментов находилась ниже уровня подземных вод. Это объясняло переувлажнение конструкций и повышенную влажность воздуха в помещениях. Следовательно, ремонт отделки подвала без решения вопроса о воде не устранял бы выявленную причину проблемы.

По результатам обследования обнаруженные дефекты существенно не повлияли на несущую способность фундаментов при рассмотренных нагрузках. Однако их воздействие на эксплуатационные характеристики подвальных помещений требовало учитывать при подготовке капитального ремонта.

Для инвестора это конкретный вид расходов. В бюджет нужно включать мероприятия по защите конструкций и обеспечению необходимых условий эксплуатации. Их состав определяется инженерным проектом с учётом гидрогеологии, а не выбором отделочного материала для влажных стен.

Что показали расчёты и что рекомендовали

В материалах обследования приведены значения расчётного сопротивления грунтов 208 и 199 кПа. Указанный запас при действовавших нагрузках составил соответственно 21,9% и 11,0%. Эти результаты характеризовали проверенные расчётные условия на дату исследования.

Бесподвальная часть в рамках выполненного обследования была оценена как работоспособная, часть с подвалом — как ограниченно-работоспособная. Усиление обследованных конструкций по полученным результатам не требовалось. При этом инженеры рекомендовали вертикальную гидроизоляцию фундаментов и комплекс мероприятий по понижению уровня грунтовых вод для нормальной эксплуатации подвала.^[1]

Указанные проценты запаса нельзя трактовать как разрешение увеличить нагрузку от любого оборудования на такую же величину. Имеют значение масса, расположение, способ передачи усилий и воздействие на другие конструкции. Для изменения технологического назначения нужны расчёты под новый сценарий.

Как обследование помогает сохранить дорогостоящий объект

В этом кейсе мы установили фактическую связь между подземными водами, отсутствием гидроизоляции и ухудшением состояния растворных швов. У Заказчика появилась возможность планировать ремонт с учётом причины повреждений. Это помогает избежать ситуации, когда бюджет расходуют на отделку подвала, а увлажнение несущих конструкций продолжается.

Для собственника результаты стали основой для определения состава водозащитных мероприятий, подготовки их технической проработки и оценки затрат. Сначала нужно обеспечить условия, в которых конструкции перестанут постоянно замачиваться, затем восстанавливать помещения под выбранное использование. Конкретную последовательность и объёмы работ определяют с учётом обследования и разработанных решений.

Для потенциального покупателя и инвестора такие данные раскрывают обязательства, которые сопровождают приобретение недвижимости. Вместе с площадью и местоположением нужно оценить расходы на защиту фундаментов, условия эксплуатации подвала и допустимость новых нагрузок. На этой основе можно уточнять бюджет, сроки освоения объекта и условия сделки.

Сохранившаяся несущая способность не отменяет необходимости прекратить выявленное негативное воздействие. Постоянное замачивание уже ухудшило характеристики раствора. Без защитных мероприятий сохраняется риск дальнейшего повреждения конструкций, удорожания восстановления и ограничения использования помещений. При неблагоприятном развитии повреждений под угрозой может оказаться сохранность дорогостоящей недвижимости.

Поэтому вывод об отсутствии необходимости усиления имел вполне конкретный смысл: по результатам обследования при рассмотренных нагрузках приоритетными были гидроизоляция и мероприятия по понижению уровня грунтовых вод. 

Само заключение создаёт основу для сохранения объекта. Практический результат зависит от разработки и выполнения рекомендованных мероприятий, контроля качества и последующего наблюдения за состоянием конструкций. При изменении назначения помещений или нагрузок обследование дополняют проверкой нового сценария эксплуатации.

Как выбрать исполнителя и начать проверку

У нашей компании есть членство в СРО в области инженерных изысканий. Постановление Правительства РФ от 19.01.2006 № 20 относит обследование оснований и строительных конструкций к специальным видам изысканий. Требования к исполнителям соответствующих договоров определены статьёй 47 ГрК РФ.^[3][4]

Если вы планируете покупку или переустройство здания, направьте нам адрес, имеющиеся обследования и описание будущего использования. Мы определим, какие данные нужно получить для вашего решения, и предложим программу технического Due Diligence. Обратиться в «СтройЭкспертизу» можно через se-engineering.ru или info@se-engineering.ru.